文/夏宾
央行再度谈及调整存量房贷利率，释放重磅信号！
8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议，在部署下半年工作时明确提到，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
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有分析师测算，当前存量房贷的规模高达38.8万亿元。面对如此大规模的房贷，利率究竟该怎么调呢？
今年7月的一场新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示：按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
为何要调存量房贷利率？
调整存量房贷利率的原因在于：利率相对太高了。
邹澜对此直言，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。
下调存量贷款利率还有助于释放消费潜力、提振房地产市场。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对中新社国是直通车表示，调整存量房贷利率，可降低居民购房成本和利息负担，更好满足刚性和改善性住房需求，助力房地产市场平稳健康发展，也可减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为，避免利率风险、信用风险、违法违规风险等。
此外，调整存量房贷利率还能提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费，有效保障和改善民生，积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，促进经济运行整体好转。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也认为，调整存量房贷利率有助于降低存量房按揭月供，对促进消费有一定帮助；有助于降低利息负担，释放改善型需求，活跃二手房市场交易，加快楼市复苏。同时，指导商业银行与房主通过市场化、法治化自主协商，合理调整存量房贷利率，有助于降低少数银行房主提前还贷压力。
存量房贷利率该怎么调？
从目前情况来看，绝大多数银行尤其是国有大行存量房贷利率暂时“按兵不动”。
招商证券研报指出，存量按揭利率下调可能性较高。在央行表态支持及鼓励银行调整存量按揭贷款利率后，出于金融工作的人民性高度，银行需要采取必要举措回应广大群众关切。
庞溟认为，商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，就要在市场化、法治化的前提下，由商业银行与借款人平等、自主、友好协商，采取变更合同约定以调整加点幅度，或发放具有较低房贷利率的贷款以置换原有存量贷款的形式，促进存量房贷利率下行。
他提到，先例可以参考央行于2008年发布的《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷。彼时，各银行纷纷推出存量房贷调整细则，在降低倍数的条件上各有不同。
周茂华也表示，2008年部分商业银行采取批量“打折”的方式，此举值得借鉴，主要是有助于降低商业银行协商成本，提升相关业务办理效率，而且个体购房房贷利率并不统一，差异较大，通过打折方式可能操作性强一些。但目前部分银行本身净息差压力较大，不同银行房贷业务结构不同，需要兼顾个体银行差异。
庞溟则表示，对商业银行来说，应根据央行具体指引、操作细则和自身经营状况，针对借款人的存量房贷利率、房贷本金规模、资产质量、信用记录、风险等级、还款能力以及房屋的首套与否、自住与否、套型面积等不同情况进行准确评估，以明确利率调整的标准、条件和范围，并实行区别化确定定价、差异化抵押策略、动态化调整风险控制，避免“一刀切”“一阵风”“一头热”，在贷前调查和贷后跟踪环节做好相关配套工作。
“只要做到有序调整存款利率、有效控制负债成本、把息差保持在合理水平，商业银行就可以在主动灵活下调房贷利率、让利实体经济和稳定资产负债表、做好做细做实风险管理之间取得平衡。”庞溟说。
